2025年美国房地产市场再次降温

【多维新闻网 综合报道】2025年初，美国房地产市场似乎正迎来反弹契机。通胀压力有所缓解，经济数据表现稳健，房贷利率也呈现下行趋势。根据圣路易斯联邦储备银行的数据，截至4月，全美市场上的可售房屋数量达到自2020年1月以来的最高水平。各项指标本已为买家重返市场、卖家积极议价创造了良好条件。

然而，4月2日，特朗普总统突然宣布实施新一轮大规模全球贸易关税，令股票和债券市场震荡，激起市场对经济衰退的担忧。房贷利率随即飙升，30年期固定房贷利率在5月29日升至6.89%，创下今年2月初以来新高。这场突如其来的利率波动，令本已脆弱的房市迅速降温，买家纷纷退出观望。

Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示：“现在根本没有购房的紧迫感，反而更像是一种冒险，因为你不知道半年后自己是否还有工作。”房地产数据机构Cotality首席经济学家塞尔玛·赫普（Selma Hepp）则直言：“库存确实有所增加，但恐怕为时已晚。”

据全美房地产经纪人协会（NAR）统计，2024年美国现房销售数量创下自1995年以来最低纪录，2025年迄今形势更加严峻。4月份，全国现房成交量较2024年同期再降2%，而中位成交价同比上涨1.8%，连续第22个月实现同比上涨。NAR同时指出，除中西部地区外，美国其他各大区域的签约销售数量均较去年下滑。

Redfin数据显示，2025年4月，房屋交易取消数量同比增加，这一趋势凸显市场的不安情绪。同时，市场上挂牌待售房源数量较购房需求人数多出近50万套，创下Redfin自2013年追踪该数据以来的最大差距。

乔治亚州道格拉斯维尔的房地产经纪人拉凯西亚·怀特（La’Keshia White）透露，部分潜在买家因失去联邦政府职位而被迫退出市场，更多人则因对未来收入前景感到不安，主动下调购房预算。“以前他们觉得自己的工作稳妥，不必担心。但现在，情况已经不同了。”

在西弗吉尼亚州刘易斯堡，莉娅和杰西·琼斯夫妇原本打算购入一套三居室，但先后两次出价失败：一次败给无贷款、无条件购买的现金买家，另一次因卖方拒绝降价未能成交。六个月过去，他们已暂停看房计划，期望市场回调后再出手。45岁的临床营养师莉娅感慨：“我越来越觉得，买房、拥有房子，已经成了富人阶层才能享有的特权。”

尽管买方兴趣减弱，卖方却同样不愿降价。根据《金融学杂志》最新研究，约60%的美国家庭房贷利率低于4%。如果出售现房，再购买新房则需承担高得多的贷款利率。这种局面堪称“史无前例”。宾夕法尼亚大学沃顿商学院金融学助理教授、《金融学杂志》论文作者卢·刘（Lu Liu）表示：“自上世纪80年代房贷利率飙升至两位数以来，从未有过如此多的美国家庭被固定在旧贷款里动弹不得。”

更糟糕的是，自上轮次贷危机以来，美国新建住房长期供给不足，进一步加剧库存紧缺、房价难降的局面。刘教授坦言：“眼下没有任何解决方案可以缓解这种困境。”

即便是疫情期间建房热潮的城市奥斯汀，也未能幸免。数据显示，2020至2024年，奥斯汀共新建单户住宅10.2万套，但Unlock MLS统计显示，当地房价自2022年4月峰值以来已下跌18%。尽管如此，房价在2020年4月至2022年4月间曾暴涨69%，使得当前市场仍显高企。许多卖家宁愿撤牌观望，也不肯主动降价。

奥斯汀房地产经纪人埃里克·布拉姆利特（Eric Bramlett）直言：“市场几乎被冻结。”今年2月，约翰·霍夫曼（John Huffman）和南·沃尔什（Nan Walsh）将位于奥斯汀东部的三居室挂牌，标价95万美元。他们此前已在俄亥俄州哥伦布购置新居，便于与家人团聚。即便降至92.5万美元，房屋仍无人接手，但霍夫曼表示：“我一点都不着急。” 该房产2017年购入价仅61.8万美元，房贷利率仅2.6%。如果卖不掉，他们考虑出租或保留作为度假屋。

目前，全美房产中介普遍感受到市场气氛冷清。一方面，卖家不愿让利；另一方面，买家对高利率、高房价以及不断上涨的房贷、保险、物业税等费用望而却步。即便在库存堆积、价格已跌的市场，如德州奥斯汀，房源仍需数月才能售出。而在价格依然坚挺、销售速度较快的纽约郊区，原本一年能收到十几份报价的房子，如今也仅剩两三份。