为什么中国难以摆脱房地产市场困局
【多维翻译彭博社文章】曾是中国经济增长最大引擎之一的房地产市场，已连续五年陷入下行螺旋，没有任何缓解迹象。房价持续下跌，陷入财务困境的家庭被迫卖房，背负巨额债务用于投机性项目的开发商濒临崩溃。
原本有一度乐观情绪认为，政府的救市措施正在重新激活市场。但今年3月，与政府关系密切的开发商万科披露，2024年全年亏损创纪录地达到495亿元人民币（68亿美元），凸显问题之深。8月12日，房地产巨头中国恒大集团宣布将从香港证券交易所退市，这标志着中国房地产行业的一个黯淡里程碑。
恒大是怎么出事的？
恒大的倒下，是这场拖累中国经济增长、导致创纪录数量房企陷入困境的危机中规模最大的一例。
恒大由许家印于1996年创立，从一开始就依赖大规模举债实现快速扩张，曾是同行中负债最多的开发商，至2021年底总负债高达约3600亿美元。一度按合同销售额计为全国最大开发商，市值在2017年达到500多亿美元高峰。许家印也曾成为亚洲第二大富豪。多年来，公司还投资新能源汽车产业并收购了一支本地足球队。
2020年，北京开始收紧房地产行业监管。新措施限制了开发商的融资能力，几乎切断了其在信贷市场的“生命线”。在重组失败后，2024年香港法院对恒大下达清盘令。同年晚些时候，中国内地法院受理了针对其一家主要境内子公司的清算申请。
在长时间停牌后，总部位于广州的恒大宣布其股票将于8月25日被港交所摘牌，且不会申请复核。恒大在港股还有两家子公司在上市，一家是物业服务公司，另一家是新能源汽车公司中国恒大新能源汽车集团有限公司，后者自4月起已停牌。
其他房企为何也陷入困境？
1998年，中国在数十年严格限制私人住房交易后，建立了全国性的住房市场。当时，城镇人口仅占全国的三分之一，如今已上升至三分之二，城镇人口增加了4.8亿人。从农村向城市的迁移，为建筑公司和开发商创造了巨大的商业机会。
资金如潮水般涌入房地产，迅速壮大的中产阶级将其视为少数安全投资之一，推动房价在2007年至2022年的15年间上涨了六倍。依赖土地出让金作为重要财政收入的地方政府积极推动开发热潮。高峰时期，该行业直接和间接贡献了约四分之一的国内生产总值（GDP），占到居民资产总额的近八成。据估算，包括新房、二手房及库存，2019年整个房地产行业的总值约为52万亿美元，是美国房地产市场规模的两倍。
房地产狂潮由债务驱动，开发商争相满足未来需求预期。市场繁荣助长了投机购买，新房被预售给买家，开发商越来越多地向海外投资者融资。不透明的债务结构让信贷风险难以评估。房价因此飙升，在深圳等热门城市，房价与本地收入的比值甚至超过伦敦或纽约。为防范泡沫风险及抑制高房价造成的不平等，政府于2020年出手。
担心行业债务失控及接连违约会冲击中国金融体系，政府收紧了开发商融资渠道，并要求银行放缓按揭贷款发放速度。同时出台被官媒称为“三道红线”的严厉财务监管规定，限制房企的负债率和现金持有量。叠加疫情防控措施（如停工）带来的冲击，开发商的资金链更加紧张。
由于财务已十分紧绷，不少房企无法满足新规要求。2021年，恒大对超3000亿美元债务违约，拉开了中国房地产危机的序幕。随后，碧桂园、融创在2022年相继违约。
监管收紧对市场的影响
多年购房热潮戛然而止。除了融资限制外，新冠封控带来的经济冲击强化了居民的节俭意识，就业市场恶化导致裁员与降薪。
2022年起，房价开始下跌。2024年8月，中国录得九年来最大年度房价跌幅。除了大批烂尾楼闲置，供需失衡还导致截至2024年5月，全国有4亿平方米的新建住房滞销。
到2023年底，中国居民人均可支配收入的债务比率已高达145%，房贷逾期率攀升至四年来最高水平。部分业主被迫以折价出售房产，进一步加剧了市场下行。
疲弱的市场持续冲击资金紧张的房企。中型开发商华南城控股有限公司在2024年8月11日因一年多前的违约被香港高等法院下令清盘。自2021年危机爆发以来，香港法院已对至少6家中国房企发出清盘令。
政府采取了哪些救市措施？
2022年，当局意识到此前的调控措施过于严厉。为避免出现类似2008年美国雷曼兄弟倒闭引发全球震荡的“雷曼时刻”，政府推出了以支持股权、债券和贷款融资为核心的纾困政策，缓解房企的流动性危机。
开发商获准动用更多预售资金（行业最大融资来源），并提供2000亿元人民币（270亿美元）专项贷款以完成停工项目。央行被允许加大对陷入困境房企的支持，银行也被要求在部分地区确保居民按揭和房企贷款的增长。
过去一年，政府下调存量房贷利率，放宽一线城市限购政策，降低购房税费，并在部分大城市降低改善性住房购买成本。尽管销售一度回暖，但市场依然疲软。
政府还会采取什么措施？为什么？
显然，官方不希望房地产危机继续恶化。通过限制房企的损失，政府希望防止危机蔓延至经济的其他脆弱领域，包括：持有大量房地产相关资产的银行；雇佣5100万人的建筑业；以及依赖卖地收入维持财政支出的地方政府。
当局已释放出更多干预的信号。今年6月，国务院总理李强承诺将加大稳定房地产下行的力度。今年8月初，北京市取消了郊区购房套数上限，允许符合条件的家庭不限购套数。据彭博情报分析，上海和深圳可能会效仿北京的做法。
