中国人要告别超高层住宅了吗

超高层住宅时代谢幕？——从“限高80米”说起

通讯员 / 多维新闻

5月1日起，《住宅项目规范》正式施行，这份由住房城乡建设部颁布的国家标准，被业内人士称作“把散落在各类文件中的强制性规范统一整合到一本”的政策汇编。规范中对住宅建筑层数和高度的管控格外引人关注，尤其是“高层Ⅱ类住宅（18-26层）建筑高度不超过80米”的规定，被视为给超高层住宅再添一道“紧箍咒”。

不过，这并非新鲜事。事实上，“限高80米”早在2018年的《城市居住区规划设计标准》中就有明确规定。近几年，随着房地产市场的调整与城市安全治理需求，“限高”政策持续趋严。

回溯过去十多年，超高层住宅之所以迅猛发展，原因不难理解。在一线与新一线城市，土地资源紧张，开发商为了提高销售量和土地利用效率，不得不在容积率上做文章。而容积率的提升，自然伴随着建筑高度的增长。

“容积率和楼栋高度密不可分，想卖得多，就得往上堆。”房地产行业资深投资人韩毓祥坦言。而在某些地势复杂、平地有限的城市，比如重庆、武汉，高层住宅更是迫于地形所限。

此外，一些城市政府希望通过超高层建筑来打造地标，带动区域经济发展，也助推了高楼的集中建设。深圳便是典型案例。据2025年2月数据显示，深圳在用的超高层建筑数量达到1400栋，其中290座高于200米，数量居全国首位。

住在超高层住宅，听起来光鲜，但实际体验未必尽如人意。采光、通风和远景虽佳，伴随而来的却是缺氧、头晕、风噪、消防隐患等问题。有业主抱怨，风大的日子，窗外呼啸声刺耳，难以入眠；遇到停电，爬三十几层楼梯回家成了噩梦。

消防安全尤其让人担忧。虽然国内现役云梯消防车最高可达101米，但救援效率远不及低层建筑。一名资深消防专家透露，超高层火灾救援需要更多前期准备，车辆到场后还需布置平衡系统、调试液压设备，才能展开施救。高空救援时间更长、难度更大。

国家消防救援局数据显示，近年来我国高层建筑火灾频发。2024年前8个月，全国高层建筑火灾已达3.6万起，超过2023年全年总数。

事实上，随着超高层住宅的弊端暴露，多地已开始主动限制住宅建筑高度。江苏、江西、山东相继出台地方规范。江苏明确一般不得新建100米以上住宅；江西则将住宅建筑高度限定在54米以下，以多层和小高层为主。山东省《好房子建设标准指引》也指出，住宅宜控制在54米以内。

“过去十几年，老百姓对超高层住宅开始产生反思，尤其对火灾等安全风险保持高度警惕。”有地产行业专家表示，政府也借此次《规范》的出台，明确释放“住宅不要建太高”的信号，这与今年持续推进的“好房子”建设理念高度契合。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，未来超高层住宅虽未必完全消失，但将逐步淡出。“建超高层钢筋水泥成本高，经济性差，居住体验不佳，住户电梯等待时间长，敏感人群上到高层容易头晕，还可能感受到建筑轻微摆动。”

“即便政府不限制，开发商和购房者也逐渐不愿意建、不想住了。超高层住宅的得房率低，违背了改善型住房‘住得舒适安全’的初衷。”

不过，业内人士也指出，此次《规范》部分表述仍显模糊。例如，仅对26层以下建筑设限，但对26层以上住宅是否能建、建成是否可突破80米，并无明确规定。一位不愿具名的专家坦言：“此前类似限高政策也有，但常常通过一事一议、上报审批后被突破，这次是否会重蹈覆辙，还有待观察。”

超高层住宅曾是城市化狂飙时期的象征，但如今正逐步退出历史舞台。一纸《住宅项目规范》，不仅是城市建设理念的转向，更折射出居民居住需求的回归：舒适、安全、适度、宜居。或许，未来最好的房子，不再是“高得能看见江景”，而是“低得让家人安心”。