黄奇帆重磅解读：中国房地产20年来最大调整，三大举措化解20万亿债务危机
黄奇帆认为，房地产作为中国40多个制造业门类的重要下游，以及吸纳数千万劳动力的支柱产业，必须稳妥处理。凭借较低城市化率、庞大人口基数及政府强力调控能力，中国房地产调整虽剧烈，却有望通过改革化解风险，避免美国式次贷危机和日本式长期衰退，实现平稳着陆
在2025年1月12日举行的一场高端峰会上，国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主席、重庆市原市长、知名经济学家黄奇帆，围绕“以改革化解难题、以开放促进发展”这一主题，深入解读了最新的重要会议精神，并从经济发展的视角，聚焦改革与开放，为破解当前经济困境提出了具体路径。尤其针对房地产、地方债务与资本市场等核心领域，他分析了症结所在，并给出务实的解决方案。
以下是黄奇帆讲话的核心内容梳理，仅供学习交流，不构成投资建议。如有侵权，请联系后台删除。
当前中国经济面临的主要挑战
黄奇帆指出，中国经济眼下面临四五个突出的结构性问题：
- 城乡差距依然显著。
- 地方政府债务沉重，已达65万亿元，严重制约地方财政能力。
- 资本市场长期低迷，20余年徘徊在3000点附近，未能充分发挥经济“晴雨表”和资源配置功能，也未有效助力居民财富增值。
- 房地产行业陷入严重调整，结构性问题凸显。
他强调，解决上述难题，唯有依靠全面深化改革。
房地产调整的规模与特点
房地产成为改革破题的重点。经过20多年高速发展，中国房地产自2021年以来，连续四年出现深度调整。若按2024年与2020年直接对比，跌幅相当可观：
- 建筑面积开工量：2020年22亿㎡，预计2024年约6亿㎡，下降超65%。
- 一手房销售面积：从18亿㎡降至5亿㎡，跌幅60%以上。
- 土地出让金收入：2020年8.7万亿，2024年预计仅3万亿，腰斩过半。
- 房价：全国平均下降约40%，部分地区更高。
- 房地产信贷融资规模：房地产相关贷款原占信贷总额45%，2024年开发贷及按揭贷款均比2020年缩减50%。
他表示，这是20年来中国房地产市场最剧烈的一次调整，但并非无法承受。
与美国、日本危机的本质区别
针对市场担忧房地产危机可能引发类似美国次贷危机或日本“失落30年”的连锁反应，黄奇帆明确指出：
- 美国次贷危机的诱因是政府放松监管，普遍实行零首付贷款，次贷打包证券化高杠杆扩张，最终引发金融系统性风险。而中国从未允许零首付，亦未将不良债务证券化，缺乏类似次贷危机的基因。
- 日本90年代房地产泡沫破裂，恰逢日元剧烈升贬与金融泡沫双重冲击，且当时日本城市化率已达77%，人口城市化潜力枯竭。而中国目前户籍人口城市化率仅48%，未来仍有30个百分点增长空间，具备化解库存和释放新增需求的基础。
五项关键化解措施
黄奇帆概括了当前政府应对房地产风险的五大主要措施：
- 政府收储去库存：国家已启动3万亿资金专项收购房地产库存，预计未来规模或扩大至6-10万亿，将20亿㎡库存部分转化为保障性住房。这既缓解开发商资金链，又化解上下游三角债。
- 城中村及老旧小区改造：投入上万亿资金，全面推进城市危旧房改造，改善居住条件，激活基建投资。
- 降低房企负债率：将房企平均负债率从80%-90%压降至50%，与国际水平接轨，优化行业财务结构，避免高杠杆风险。
- 保障性住房体系建设：将保障房占比从目前居民住房总量的5%提升至20%-25%，通过公租房、共有产权房方式，缓解“住有所居”压力。
- 发展房地产REITs（资产证券化）：将保障房租金收益证券化，发行为4%利率的债券产品，吸引居民理财资金，改善资产配置结构，拓宽房地产去化与融资渠道。
