万科持续亏损：房地产低迷下的昔日巨头困境

中国房地产行业持续低迷，昔日辉煌的房地产开发商万科企业股份有限公司（简称“万科”）未能幸免。继2024年录得近500亿元的巨额净亏损后，2025年一季度万科再度报亏，凸显这家深圳国资委旗下龙头房企面临的巨大经营压力。本文分析万科的财务困境，回顾其曾经卓越的财务管理成就，并探讨其应对措施及行业背景。

2025年4月29日，万科发布第一季度报告，显示公司营业收入379.95亿元（人民币，下同），同比下降38.31%；归属于上市公司股东的净利润亏损62.46亿元，同比大幅下降1625.63%。这一业绩延续了2024年的低迷态势。2024年全年，万科归属母公司净利润亏损494.78亿元，同比下降506.79%，营业收入3,431.76亿元，同比下降26.32%，成为A股市场2024年亏损额最大的上市公司之一。2025年一季度的进一步下滑表明，行业风险尚未缓解，万科的经营压力持续加大。

亏损的主要原因包括房地产开发业务结算规模缩减、毛利率持续承压以及资产减值计提。报告显示，一季度房开业务结算收入同比下降，毛利率较2024年同期进一步降低。公司计提了大量信用损失准备和存货跌价准备，对利润构成显著拖累。为加速资金回笼，万科加快处置资产及股权，部分交易价格低于账面值，导致额外损失。

业务进展方面，万科一季度交付1.04万套房，合同销售金额349.2亿元，同比下降39.8%；合同销售面积254.0万平方米，同比下降35.1%。结算面积203.1万平方米，结算金额228.0亿元，同比分别下降36.2%和51.1%。这些数据反映出市场需求疲软和行业低迷对万科核心业务的持续冲击。

万科曾是中国房地产行业的翘楚，以其卓越的财务管理和稳健经营闻名。自1984年成立以来，万科凭借精准的市场定位和高效的运营模式，成长为中国规模最大的地产开发商之一，业务涵盖住宅开发、物业管理、商业地产等领域，总部位于深圳。其财务管理尤为业界称道，长期保持健康的现金流、低杠杆率和高信用评级，被视为行业标杆。

在2010年代的房地产黄金时代，万科通过多元化融资渠道、严格的成本控制和灵活的土地储备策略，实现了快速扩张与财务稳健的平衡。2017年，深圳地铁集团成为万科第一大股东，进一步增强了其国资背景的稳定性。万科的财务报表一度被投资者视为教科书级范例，其年报中的现金流管理和债务结构分析常被商学院用作教学案例。然而，房地产市场的急剧变化打破了这一辉煌，迫使万科面对前所未有的挑战。

截至2025年3月31日，万科总负债高达9,140.65亿元，有息负债3,612.8亿元，其中一年内到期债务占比43.8%，货币资金对短期债务的覆盖率仅55.7%，流动性风险显著。为应对危机，万科采取多项自救措施，包括加快资产处置、优化债务结构和寻求股东支持。2025年2月，深圳国资委旗下深圳地铁集团分两笔向万科提供70亿元股东借款，缓解短期偿债压力。然而，高企的债务规模和低迷的销售表现仍使流动性问题严峻。

中指研究院数据显示，2024年中国百强房企销售总额同比下降30.6%，2025年一季度销售总额同比下降9.8%。业内人士分析，房地产市场销售低迷、政策效应尚未完全显现是万科业绩承压的主因。尽管政府出台了多项支持政策，如降准降息、优化限购，但市场需求恢复缓慢，行业整体仍处于调整期。万科作为行业龙头，其困境反映了整个房地产市场的深度挑战。

万科的持续亏损不仅源于外部市场环境，也与其内部战略调整密切相关。过去，其财务管理以稳健著称，但近年来的高杠杆扩张和多元化投资增加了风险敞口。面对行业低谷，万科需进一步优化资产负债表，聚焦核心业务，并借助国资支持渡过难关。长期来看，随着房地产市场逐步企稳，万科的品牌影响力和运营经验仍具竞争优势，但短期内，恢复昔日辉煌的财务表现仍需时日。

万科从中国房地产行业的财务管理标杆，到如今深陷亏损泥潭，折射出行业低迷的深刻影响。2025年一季度的巨额亏损凸显其经营困境，但其历史上的稳健管理经验和国资背景为其提供了自救基础。面对流动性压力和市场挑战，万科需通过精准的战略调整和政策支持，逐步重塑财务健康。房地产行业的未来充满不确定性，但万科的应对之道或将为其他房企提供借鉴。